필리핀 99년 토지 임대 개혁(RA 12252): 외국인 투자 및 토지 사용권에 대한 영향

장기 토지 사용권은 역사적으로 필리핀에서 외국인 투자자에게 가장 큰 구조적 제약 중 하나였다. 특히 투자 회수 기간이 긴 자본집약적 프로젝트의 경우 그 영향이 더욱 컸다. 공화국법 제12252호(RA 12252)는 외국인 투자자가 사유지를 최대 99년까지 임대할 수 있도록 허용함으로써 이 문제를 직접적으로 해결하며, 토지 사용의 안정성과 프로젝트 금융 조달 가능성을 실질적으로 개선했다.

이 법은 2025년 9월 발효됐으며, 기존의 투자자 임대법을 개정했다. 헌법상 외국인의 토지 소유는 금지되어 있으나, 이번 개혁은 대규모 개발 프로젝트에서 외국인 투자자가 토지를 어떻게 구조적으로 활용할 수 있는지를 재정립함으로써 임차권을 강화하는 방향으로 제도를 설계했다.

RA 12252에 따른 정책 체계: 필리핀 99년 임대 개혁

통합된 99년 임대 기간. RA 12252는 기존의 2단계 임대 구조(초기 50년 + 1회 25년 연장 가능)를 폐지하고, 최대 99년의 단일 통합 임대 기간을 도입했다. 종전 제도에서는 투자 주기의 후반부에 갱신 승인을 받아야 했기 때문에 재융자, 자산 평가, 투자 회수 계획에 불확실성이 존재했다.

갱신 절차를 제거함으로써, 투자자는 고정적이고 예측 가능한 기간 동안 토지 사용권을 설정할 수 있게 됐다. 이는 산업시설, 관광단지, 농업·농림 프로젝트, 환경 관련 개발사업 등 자산 수명이 일반적인 임대 기간을 초과하는 대규모 자본집약적 프로젝트에 특히 중요하다.

등록과 집행 가능성. RA 12252는 장기 임대권의 법적 확실성과 집행력을 강화했다. 이 법은 등기소에 등록이 제3자에 대한 구속력을 발생시키는 핵심 행위임을 명확히 했다. 일단 등록되면, 해당 임대권은 경쟁적 청구로부터 보호되며, 투자자의 토지 사용권은 법적으로 인정되고 집행 가능해진다. 이는 간접적 다툼의 대상이 될 수 없으며, 직접적인 절차를 통해서만 변경 또는 종료될 수 있다. 결과적으로 장기 임대권은 예상치 못한 토지 분쟁이나 법적 위험으로부터 더욱 보호된다.

양도 및 담보 설정 가능성. 등록된 임차권은 양도, 이전 또는 금융 조달을 위한 담보로 활용할 수 있다. 이는 임차권의 상업적 활용성을 크게 높인다.

임차권을 담보로 설정하거나 기타 방식으로 부담을 설정할 수 있게 되면서, 프로젝트 금융 구조가 더욱 유연해진다. 투자자는 프로젝트의 생애주기 동안 구조조정, 재융자, 지분 매각 등을 수행할 수 있으며, 이 과정에서 토지 사용의 안정성이 훼손되지 않는다. 이는 전반적인 자산 유동성도 개선한다.

규제적 안전장치. 확대된 임대 특권은 규제 감독을 전제로 한다. 외국인 임차인은 외국인투자법 및 투자진흥기관이 운영하는 인센티브 제도 등 관련 법령에 따라 승인 및 등록된 투자를 유지해야 한다. 이는 장기 임대 혜택이 실제 경제적 가치를 창출하고 국가 개발 우선순위에 부합하는 투자자에게만 부여되도록 보장한다.

이 체계에 따라 승인 및 등록된 투자를 보유한 투자자는 산업 개발, 관광, 농업, 농림업, 환경 보전 및 기타 우선 산업 분야와 관련된 프로젝트를 위해 사유지를 최대 99년까지 임대할 수 있다. 

필리핀의 99년 임대 개혁이 외국인 투자자에게 미치는 영향

외국인 투자자에게 RA 12252의 가장 즉각적인 효과는 토지 사용 안정성의 강화다. 명확한 99년 임대 기간 도입으로 재량적 갱신 승인에 대한 의존이 사라지며, 이는 프로젝트 지속성과 자산 가치 평가에 긍정적 영향을 미친다. 재무적 관점에서 장기 임대는 프로젝트의 금융 조달 가능성을 크게 개선한다. 토지 사용권 기간을 자산의 경제적 수명과 일치시키면 재융자 리스크가 낮아지고, 장기 대출 만기 설정이 가능해지며, 자본집약적 투자의 전반적 실행 가능성이 강화된다.

이번 개혁은 싱가포르, 말레이시아, 인도네시아 등 장기 토지 사용 제도를 허용하는 동남아 국가들과 비교했을 때 필리핀의 구조적 격차를 줄이는 역할도 한다. 임대 기간은 자산 가치, 금융 구조 및 리스크 배분에 직접적인 영향을 미치기 때문에, RA 12252는 여러 국가를 비교 검토하는 투자자에게 필리핀의 경쟁력을 높여준다.

거시경제적 효과

거시경제 차원에서 이번 개혁은 외국 자본을 생산적이고 장기적인 투자로 유도하는 것을 목표로 한다. 장기 임대는 더 깊은 자본 투입, 고품질 개발, 인프라·인력 훈련·지역 공급망에 대한 지속적 투자를 촉진한다. 이는 지역 사회에 안정적 고용 창출, 경제 활동 확대, 물류·유통·서비스 산업의 성장으로 이어질 수 있다.

투자 방향성에 대한 신호

장기 임대 제도는 투자 촉진과 국가 정책 제약 간 균형을 고려한 정책 선택이다. 토지 사용권의 기간과 집행력을 강화함으로써, 이번 개혁은 특히 토지 안정성이 프로젝트 성패를 좌우하는 분야에서 장기 외국인 투자를 위한 보다 구조화된 환경을 조성한다.

Nilo T DIVINA는 메트로 마닐라에 위치한 DivinaLaw의 창립자이자 Managing Partner이고, Ciselie Marie T GAMO-SISAYAN는 파트너 변호사이고, Angel Isah M ROMERO는 소속 변호사이다

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